Réception des travaux au Maroc : PV, réserves et retenue de garantie.

La réception est le moment où le chantier change de mains. Avant elle, les risques et les défauts sont l'affaire de l'entreprise. Après elle, ce que vous n'avez pas écrit dans le procès-verbal devient beaucoup plus difficile à obtenir.

Pourquoi la réception est l'acte décisif du chantier

La réception est l'acte par lequel le maître d'ouvrage accepte l'ouvrage, avec ou sans réserves. Trois conséquences en découlent, quel que soit le contrat :

• Elle fixe ce qui reste dû par l'entreprise. Les défauts visibles le jour de la réception et non mentionnés sont, en pratique, très difficiles à réclamer ensuite.
• Elle déclenche le calendrier financier : paiement du solde, puis libération de la retenue de garantie selon ce que prévoit le contrat.
• Elle sert de point de départ aux délais de garantie contractuels et à la responsabilité des constructeurs prévue par le Code des obligations et des contrats.

Dans les marchés publics, le cahier des clauses administratives générales applicable aux travaux (CCAG-T) le dit explicitement : la réception provisoire entraîne le transfert de la propriété et des risques au maître d'ouvrage, et constitue le point de départ de l'obligation de garantie contractuelle (article 73).

Marché privé ou marché public : deux cadres différents

Les marchés publics (État, collectivités, établissements publics) relèvent du décret n° 2-22-431 du 8 mars 2023 relatif aux marchés publics, et, pour l'exécution des travaux, d'un cahier des clauses administratives générales. Le CCAG-T approuvé par le décret n° 2-14-394 du 13 mai 2016 détaille la réception provisoire, le délai de garantie, la réception définitive et la retenue de garantie. La version applicable et ses dérogations sont à vérifier dans les pièces de chaque marché.

Les marchés privés (une villa, un immeuble de promotion, des bureaux pour une société privée) ne sont pas soumis au CCAG-T. Ce sont le Code des obligations et des contrats et, surtout, votre contrat qui organisent la réception. Un contrat privé peut reprendre la logique du CCAG-T ou y renvoyer expressément ; s'il ne dit rien, ni le délai de garantie de douze mois ni la retenue de 7 % ne s'appliquent automatiquement. Ce qui n'est pas écrit est à confirmer avec un notaire ou un juriste.

Réception provisoire, réception définitive : la séquence

Le CCAG-T décrit une séquence que la plupart des contrats privés bien rédigés reprennent, avec leurs propres délais :

1. L'entreprise avise par écrit de l'achèvement des travaux. En marché public, le maître d'ouvrage fixe alors la date des opérations préalables à la réception dans un délai maximum de dix jours (CCAG-T, article 73).
2. Les opérations préalables se font en présence de l'entreprise : reconnaissance des ouvrages exécutés, épreuves prévues au marché, constat des prestations non exécutées, des imperfections ou malfaçons, du repliement des installations de chantier, du bon fonctionnement des installations, et remise des plans des ouvrages conformes à l'exécution lorsque le marché le prévoit.
3. Le procès-verbal de réception provisoire est établi, avec ou sans réserves.
4. Le délai de garantie court ensuite. En marché public, il est de douze mois à compter du procès-verbal de réception provisoire, sauf stipulation différente du cahier des prescriptions spéciales ; pendant cette période, l'entreprise est tenue à une obligation de parfait achèvement et doit remédier à ses frais aux imperfections et malfaçons signalées (article 75).
5. La réception définitive marque la fin de l'exécution du marché. Le CCAG-T la conditionne notamment à la remise effective des plans de récolement des ouvrages exécutés (article 76).
6. La retenue de garantie est libérée à la suite d'une mainlevée délivrée par le maître d'ouvrage, dès la signature du procès-verbal de réception définitive (article 19).

Comment lister les réserves

Une réserve utile est une réserve que l'entreprise ne peut pas contester et qu'un tiers peut vérifier six mois plus tard. Une réserve vague (« finitions à reprendre ») protège très peu. La méthode que nous appliquons :

• Visiter pièce par pièce et lot par lot, avec les plans d'exécution en main, plutôt qu'en déambulant au hasard.
• Localiser précisément chaque réserve : niveau, pièce, élément, position.
• Décrire le défaut en termes constatables : « carreau fissuré, angle nord-est de la salle de bain du 1^er étage », pas « carrelage abîmé ». Photographier, numéroter, annexer au procès-verbal.
• Attribuer chaque réserve à un lot ou à une entreprise, avec un délai de levée.
• Distinguer les réserves des travaux non réalisés : un ouvrage absent n'est pas une réserve, c'est une prestation non exécutée qui ne doit pas être payée comme si elle l'était.
• Faire les essais avant la visite : mise en eau des terrasses et des douches pour l'étanchéité, essais des circuits électriques, mise en pression des réseaux de plomberie, fonctionnement de la climatisation et des équipements.

La levée des réserves se constate ensuite, elle aussi, par écrit et de façon contradictoire, réserve par réserve. Tant qu'une réserve n'est pas levée, elle reste au procès-verbal.

La retenue de garantie : ce qu'elle est, ce qu'elle n'est pas

La retenue de garantie est une somme prélevée sur les paiements à l'entreprise pour garantir la bonne exécution des réserves et du parfait achèvement. En marché public, le CCAG-T prévoit une retenue d'un dixième sur chaque acompte, qui cesse de croître lorsqu'elle atteint 7 % du montant initial du marché augmenté des avenants, sauf stipulation particulière du cahier des prescriptions spéciales ; elle peut être remplacée par une caution personnelle et solidaire (article 64).

En marché privé, rien de tout cela n'est automatique. Si vous souhaitez une retenue, le contrat doit en fixer le taux, l'assiette, la possibilité de la remplacer par une caution bancaire, et surtout les conditions de sa libération : à la levée de toutes les réserves, à l'issue d'un délai de garantie, ou les deux. Une retenue sans condition de libération écrite devient vite une source de litige, dans un sens comme dans l'autre.

Les documents à exiger avant de signer

Avant la réception, ou au plus tard comme condition de la réception définitive, demandez :

• Le Dossier des Ouvrages Exécutés (DOE) : l'ensemble des plans, notices et documents techniques de ce qui a réellement été construit.
• Les plans de récolement (ou plans conformes à l'exécution), en particulier pour les réseaux enterrés et encastrés : ce sont eux qui vous éviteront de percer une canalisation dans cinq ans.
• Les procès-verbaux d'essais : étanchéité, électricité, plomberie, équipements.
• Les notices et garanties des fabricants pour les équipements posés (climatisation, pompes, menuiseries, appareillages).
• Les attestations d'assurance des entreprises, en cours de validité.
• Les pièces administratives de fin de chantier : le règlement général de construction prévoit une déclaration de fermeture du chantier et d'achèvement des travaux délivrée par l'architecte concepteur, puis la délivrance du permis d'habiter ou du certificat de conformité par le président du conseil de la commune, après récolement des travaux. Lorsque les travaux ont été dirigés par un architecte, ce récolement est remplacé par une attestation de l'architecte certifiant la conformité des travaux au permis (décret n° 2-18-577, articles 48 à 52).

Après la réception : la responsabilité de l'article 769

Le Code des obligations et des contrats prévoit, à son article 769, que l'architecte ou l'ingénieur et l'entrepreneur chargés directement par le maître d'ouvrage sont responsables lorsque l'ouvrage s'écroule en tout ou en partie, ou présente un danger évident de s'écrouler, par défaut des matériaux, vice de la construction ou vice du sol. Le texte précise que le délai de dix ans court du jour de la réception des travaux, et que l'action doit être intentée dans les trente jours à partir du jour où s'est vérifié le fait qui donne lieu à la garantie.

Ce délai de trente jours est très court : un désordre structurel doit être documenté et signalé immédiatement. Par ailleurs, la version française consolidée de l'article mentionne à la fois « cinq années à partir de l'achèvement » et « dix ans » à partir de la réception : la portée exacte de ces délais dans votre situation est à confirmer avec un notaire ou un juriste. L'article 770 ajoute que la garantie ne joue pas lorsque les défauts résultent d'instructions formelles du maître d'ouvrage données malgré l'avis contraire de l'entrepreneur : d'où l'intérêt de tracer par écrit les choix imposés en cours de chantier.

Pour une vue d'ensemble des garanties après livraison, voir notre article Garantie décennale au Maroc : ce que prévoit vraiment la loi. Le point essentiel ici : les garanties contractuelles (parfait achèvement, délai de garantie, retenue) n'existent en marché privé que si votre contrat les prévoit.

Les erreurs les plus fréquentes des maîtres d'ouvrage

• Emménager avant la réception, ce qui brouille la frontière entre défaut de construction et usage.
• Signer un procès-verbal sans réserves sous la pression du calendrier.
• Payer le solde avant la levée des réserves, ce qui supprime le seul levier qui restait.
• Réceptionner sans essais : une étanchéité ou un réseau se vérifie en fonctionnement, pas à l'œil.
• Accepter la promesse des plans « plus tard » : sans plans de récolement à la réception, ils n'arrivent généralement jamais.

Notre approche chez Expert Agencement

Sur nos chantiers, la réception se prépare des semaines avant la visite : essais planifiés, pré-réception lot par lot, DOE constitué en continu. Notre approche de la réception phase par phase est détaillée sur notre page Construction. En Maîtrise d'Ouvrage Déléguée, nous conduisons la réception pour votre compte jusqu'à la libération des garanties. Si vous en êtes encore au choix de l'entreprise, notre guide pour bien choisir son entreprise de construction montre comment préparer la réception dès le contrat.

Questions fréquentes

Information générale : cet article ne remplace pas un conseil juridique ou technique adapté à votre projet.

Sources

1. Dahir du 9 ramadan 1331 (12 août 1913) formant Code des obligations et des contrats, version consolidée, articles 769 et 770. adala.justice.gov.ma (ministère de la Justice), consulté le 29 octobre 2026.
2. Décret n° 2-14-394 du 6 chaabane 1437 (13 mai 2016) approuvant le cahier des clauses administratives générales applicables aux marchés de travaux, articles 19, 64, 73, 75, 76 et 78 (texte reproduit dans un dossier d'appel d'offres public). indianembassyrabat.gov.in, consulté le 29 octobre 2026.
3. Décret n° 2-18-577 du 8 chaoual 1440 (12 juin 2019) approuvant le règlement général de construction, articles 48 à 52. adala.justice.gov.ma (ministère de la Justice), consulté le 29 octobre 2026.
4. Ministère de l'Économie et des Finances, « Session de formation sur la réforme des marchés publics au Maroc – Décret n° 2-22-431 du 8 mars 2023 », 27 novembre 2025. finances.gov.ma, consulté le 29 octobre 2026.

Article rédigé par Hassan Hafidi, fondateur d'Expert Agencement. Octobre 2026.