Garantie décennale, biennale, parfait achèvement : ce que couvre chaque garantie.

La réception des travaux n'est pas la fin de la relation entre le maître d'ouvrage et les entreprises. Trois garanties légales continuent de le protéger, chacune avec sa durée et son périmètre propre. Les confondre, c'est risquer de laisser s'éteindre un droit avant même de l'avoir invoqué.

Pourquoi trois garanties, pas une

Un défaut de construction ne se révèle pas toujours immédiatement. Une fissure superficielle peut apparaître en quelques mois ; un défaut d'étanchéité, en un an ou deux ; un problème de structure, parfois après plusieurs années d'usage. Le droit marocain, comme le droit français dont il s'inspire largement en la matière, distingue donc trois garanties successives, chacune couvrant une nature de désordre et une fenêtre de temps différentes.

1. La garantie de parfait achèvement (1 an)

D'une durée d'un an à compter de la réception, elle couvre tous les désordres signalés par le maître d'ouvrage, qu'ils aient été notés dans le procès-verbal de réception ou révélés dans l'année qui suit. L'entreprise doit les réparer à ses frais, sans discussion sur leur origine, à condition qu'ils aient été correctement signalés dans le délai.

Ce qu'elle couvre : peintures qui s'écaillent, finitions imparfaites, petits défauts d'étanchéité, dysfonctionnements d'équipements posés par l'entreprise. C'est la garantie la plus large dans son périmètre, mais la plus courte dans sa durée.

2. La garantie biennale (2 ans)

D'une durée de deux ans, elle couvre spécifiquement les éléments d'équipement dissociables du gros œuvre : volets, portes, certains équipements techniques qui peuvent être démontés, remplacés ou réparés sans toucher à la structure du bâtiment.

Ce qu'elle couvre : un volet roulant qui ne fonctionne plus, une porte qui se déforme, un équipement dissociable qui tombe en panne prématurément.

3. La garantie décennale (10 ans)

La plus longue et la plus structurante : dix ans à compter de la réception, elle couvre les désordres qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou le rendent impropre à sa destination. C'est la garantie qui protège le maître d'ouvrage contre les défauts les plus graves, ceux qui touchent au gros œuvre et à la structure même du bâtiment.

Ce qu'elle couvre : fissures structurelles, affaissements de fondations, infiltrations majeures compromettant l'usage du bâtiment, défauts d'étanchéité généralisés touchant à l'habitabilité.

Le tableau récapitulatif

Ce que ces garanties ne couvrent pas

Les trois garanties couvrent des désordres de construction, pas :

• L'usure normale des matériaux et équipements dans le temps.
• Le défaut d'entretien imputable au maître d'ouvrage ou à son exploitant.
• Les dommages causés par des modifications non autorisées apportées après la livraison (percement de mur porteur, modification de réseaux sans validation technique, par exemple).
• Les désordres liés à un usage non conforme à la destination initialement prévue du bâtiment.

Le rôle du MOD dans l'activation des garanties

Un mandat de Maîtrise d'Ouvrage Déléguée couvre généralement, en plus du pilotage du chantier, le suivi de ces garanties après la livraison : constitution du Dossier des Ouvrages Exécutés (DOE), suivi de la levée des réserves de réception, et assistance en cas de désordre relevant de la biennale ou de la décennale. C'est l'une des raisons pour lesquelles le périmètre d'un mandat de MOD s'étend souvent bien au-delà de la seule date de réception.

La garantie la plus utile n'est jamais celle qu'on découvre en cherchant en urgence après un sinistre. C'est celle dont le maître d'ouvrage connaît déjà le périmètre et le délai avant même la réception.

Article rédigé par Hassan Hafidi, fondateur d'Expert Agencement. Juillet 2026.