Fiscalité immobilière au Maroc en 2026 : ce qu'il faut anticiper.

Le marché immobilier marocain se professionnalise. Les ventes ont progressé de 8% sur les neuf premiers mois de 2025, les prix se stabilisent après plusieurs années de hausse à deux chiffres, et l'État resserre simultanément le cadre fiscal et réglementaire. Trois évolutions de la Loi de Finances 2026 méritent l'attention de tout maître d'ouvrage ou investisseur.

1. La pénalité sur les transactions en espèces

À compter du 1er juillet 2026, un droit d'enregistrement supplémentaire de 2% s'applique aux actes de mutation immobilière supérieurs à 300 000 dirhams réglés en espèces. Une application partielle du droit s'applique en cas de paiement mixte, espèces et virement combinés.

Pour un investisseur étranger ou un promoteur structurant une opération, cette mesure renforce l'intérêt de structurer les paiements par virement bancaire dès la conception du montage financier, plutôt que d'y penser au moment de l'acte.

2. La réforme de la Taxe sur les Terrains Non Bâtis (TNB)

La Loi n° 14-25 de juin 2025 change le mode de calcul de la TNB : depuis janvier 2026, elle repose sur le niveau réel d'équipement du terrain en infrastructures et services publics (voirie, assainissement, électricité), plutôt que sur des critères plus généraux appliqués auparavant.

Concrètement, un foncier bien desservi supporte une taxation plus élevée qu'un terrain équivalent mais moins équipé. Cette réforme a une incidence directe sur le calcul de rentabilité d'une opération de promotion immobilière, dès la phase de sourcing foncier.

3. Le contrôle renforcé des locations touristiques

La Loi de Finances 2026 et les circulaires de la Direction Générale des Impôts (DGI) annoncent un contrôle accru des revenus locatifs touristiques, en particulier les locations répétitives. Le croisement des données bancaires, fiscales et de l'Office des changes se généralise. Pour un investisseur envisageant un actif à vocation locative touristique, il devient essentiel d'intégrer cette fiscalité dans le calcul de rendement dès l'origine, plutôt que de la découvrir a posteriori.

Rappel : le cadre VEFA reste le socle de protection

Ces évolutions fiscales n'ont pas modifié le cadre protecteur de la Vente en l'État Futur d'Achèvement (VEFA), régi par la loi 44-00 et ses amendements. Il reste la référence pour tout achat sur plan :

• Contrat de réservation plafonné à 5% du prix de vente, avec compte bloqué obligatoire.
• Échéancier légal : 20% à la signature, 30% à l'achèvement du gros œuvre, 30% hors d'eau hors d'air, 20% à la livraison.
• Trois garanties : parfait achèvement (1 an), biennale (2 ans, équipements dissociables), décennale (10 ans, solidité de l'ouvrage).

Ce que cela change concrètement

Pour un promoteur, ces réformes renforcent l'intérêt d'un montage d'opération rigoureux dès l'amont : structuration des paiements, choix du foncier en connaissance de son équipement réel, anticipation fiscale plutôt que gestion réactive. C'est précisément le rôle que joue notre activité de promotion immobilière et notre offre de MOD pour promoteurs.

Pour un investisseur étranger, notamment du Golfe, ces évolutions renforcent l'intérêt de s'appuyer sur un partenaire local qui maîtrise ce cadre en mouvement. C'est l'objet de notre partenariat de développement immobilier, conçu précisément pour l'investisseur sans structure permanente au Maroc.

La fiscalité immobilière marocaine ne se durcit pas de façon punitive : elle se professionnalise. Les opérateurs qui anticipent ce mouvement en tirent un avantage réel sur ceux qui le découvrent en cours de projet.

Article rédigé par Hassan Hafidi, fondateur d'Expert Agencement. Juillet 2026.